약사의 적은 약사? 월세30만원에 날린 권리금 1억원

상가임대차보호법 권리금회수 방해? 엇갈린 판결

건물주 약사 ㄱ이 있습니다. 

세입자 약사 ㄴ이 있습니다.

ㄴ약사는 새로운 세입자 약사 ㄷ에게 권리금을 받고 약국을 넘기려했습니다.

ㄱ은 ㄷ을 상대로 월세를 올려달라고 하는 등의 요구를 했습니다.

계약이 결국 결렬 됐습니다.

ㄴ은 ㄷ으로부터 받을 수 있는 권리금을 날렸다며 ㄱ을 상대로 소송을 냈습니다.

핵심 쟁점은 '임대차 기간이 5년이 지난 경우에도 권리금 보호 규정이 적용될 수 있는지' 와 '세입자의 권리금을 보호 하는 선에서 건물주는 임대료를 얼마나 올릴 수 있는가'로 나뉘었습니다.

법원 판결은 1심과 2심이 엇갈렸습니다.

어떤 사연인지 한 걸음 더 깊이 살펴볼까요.

 2008년 7월 31일부터 세입자 ㄴ약사는 보증금 1억원, 월세 250만원에 약국을 운영하고 있었습니다.

2014년 9월 ㄱ약사가 약국 건물을 매수했습니다. 2015년 7월 ㄴ약사에게 약국 임대 계약이 끝난다는 내용 증명을 보냈습니다.

ㄴ약사는 새로운 세입자 ㄷ약사를 물색해 권리금 1억원을 받기로 계약했습니다.

건물주 ㄱ약사에게 권리금 회수 기회를 방해하지 말아달라고 요청했습니다.

건물 ㄱ약사는 새로운 세입자가 될 ㄷ약사와 만나 임대차계약 협의를 제안했습니다.

권리금 계약서 원본, 약사자격증 사본, 약사경력증명서, 부가세 납부증명서, 예금잔고 증명서, 약국운영계획서 등의 제출을 요구 했습니다.

건물주약사 ㄱ, 기존 세입자 약사 ㄴ, 새로운 세입자가 될 ㄷ약사가 약국에 모여 합의에 들어갔습니다.

ㄷ약사는 보증금 1억, 월세 300만원에 계약을 체결한 의사가 있다고 했습니다.

건물주 약사는 월세 330만원 조건을 내걸었고, 계약은 결렬됐습니다.

기존의 세입자 ㄴ약사는 권리금 1억원을 받지 못하고 건물주 ㄱ약사에게 약국 자리를 넘겼습니다.

ㄴ약사는 권리금 회수를 방해했다며 소송을 냈습니다.  

세입자 ㄴ약사는 "건물주 ㄱ약사가 사건 약국에서 직접 약국을 운영하려는 의도에서 새로운 세입자가 될 ㄷ약사에게 고액의 차임과 법에서 규정하지 않은 각종 서류 제출을 요구하며 권리금 회수를 방해한 만큼 손해배상의 책임이 있다" 고 주장했습니다.

건물주 ㄱ약사는 "임대차 계약은 2008년 7월 31일 최초로 체결된 후 5년을 경과해 임대차 계약의 갱신요구를 할 수 없어 보호 규정이 적용되지 않는다"고 주장했습니다.

대구지방법원 1심 재판부는 세입자의 손을 들어줬습니다.

재판부는 "건물주 ㄱ약사가 2015년 7월 2일 세입자 ㄴ약사에게 임대차 계약이 7월 31일 종료됨을 이유로 약국 명도를 구하는 내용증명을 발송한 사실이 인정된다"며 "개정된 상가임대차보호법이 시행된 2015년 5월 13일 당시 ㄱ약사와 ㄴ약사 사이에 임대차 계약이 존속된다고 볼 수 있어 권리금 회수 기회 보호 규정을 적용할 수 있다" 고 했습니다.

재판부는 "건물주 약사는 사건 약국에서 직접 약국을 운영할 계획을 갖고 있었고 새로운 세입자 약사에게 기존 월세보다 40%넘게 인상된 액수를 제시, 인상폭이 너무 컸다"고 했습니다.

또 "아울러 새로운 세입자 약사에게 무리한 자료제출을 요구하는 등 권리금 회수 방해로 인해 손해를 가했다"고 했습니다.

다만 손해배상액은 임대차 종료당시의 권리금 감정액인 8987만원으로 배상액 범위를 정했습니다.

건물주 약사는 항소했고, 대구고법의 판단을 달랐습니다. 권리금을 보호해야 하긴 하지만, 권리금 회수 방해 행위는 없었다는 겁니다.

재판부는 "상가임대차법 제10조의4 권리금 회수기회 보호규정에는 적용기간 제한 규정이 없다"며 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우로, (건물주가 주장하듯) '임차인이 단지 5년의 임대차 기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우'와 상이하다"고 했습니다.

5년이라는 시간은 권리금 보호 의무와 관련 없다는 겁니다.

다만 권리금을 보호하기 위해서 건물주가 어느정도의 임대료 상승 등을 할 수 있는지에 대한 판단은 달랐습니다. 

재판부는 "임대차 기간 5년이 경과된 임대인은 신규임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구하여 관철할 수 있고 그에 따라 권리금은 감액될 수 있다는 점에서, 5년이 경과된 임대차에 이 사건 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용-수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어렵다"고 했습니다.

대구고법 재판부는 "건물주 약사가 세입자 약사가 주선한 새로운 세입자가 될 약사와 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 이를 가리켜 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위'를 해 권리금 회수를 방해했다고 보기 어렵다"며 "방해행위를 했다고 인정할 증거가 없다"고 지적하며 1심을 파기했습니다. 

임대차기간이 5년이 넘어가는 경우 권리금을 보호해야 하는지 명확한 판례는 아직 나오지 않았습니다. 

지방법원, 고등법원 별로 판단이 다릅니다. 다만 최근의 판례는 그래도 보호해줘야 한다는 쪽으로 기울고 있습니다.

대법원의 판단을 받아봐야 할 부분이고요.

권리금 보호 규정에 따른 계약 갱신

에 있어, 신규 계약자에 대한 임대료 인상 범위에 대한 판단은 사안 별로 다릅니다. 

이 사건의 경우, 지방법원은 건물주가 무리하게 요구해 계약이 결렬됐다고 봤고, 고등법원은 적정하게 요구했으나 신규 임차인의 고집으로 계약이 성사되지 않았다고 봤습니다.

역시 대법원의 판단은 어떻게 될지 관심을 두고 살펴야겠습니다.