임대차 기간 5년 넘어도 권리금 회수 기회 보호해야

임대차 기간이 5년을 넘어 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 임차인의 권리금을 회수할 기회를 보호할 의무가 있다는 대법원 판단이 나왔습니다.

2015년 신설된 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수기회 보호의무에 관해 판시한 첫 대법원 판결로서, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 있음을 명확히 밝혔다는 점에서 의의가 있는데요.

어떤 상황인지 살펴봤습니다.

대법원 1부(주심 권순일 대법관)는 16일 상가건물 임차인 김모 씨가 임대인 공모 씨를 상대로 낸 권리금 회수방해 손해배상 청구소송에서 “공씨가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다”는 원심 판결을 깨고 사건을 서울고법에 돌려보냈습니다. 

쟁점은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인이 같은 법 제10조의4에서 정한 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부였습니다.

1심과 원심은 원고의 손해배상 청구를 모두 기각했습니다.

원심은 구 상가임대차법 제10조(계약갱신 요구 등)의 입법취지와 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 신설 취지에 비추어 전체 임대차기간이 5년을 초과해 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인에게 권리금 회수기회 보호의무가 발생하지 않는다고 판단했습니다.

재판부는 “전체 임대차기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 동법 10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 보는 게 법 문언에 충실한 해석”이라고 판단했다. 이 법 10조의4는 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않습니다.

이어 “동법에 2015년 권리금 관련 조항이 신설된 건 종래 규정만으로는 임차인이 투자한 비용이나 영업활동으로 형성된 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인 갱신거절로 침해되는 것을 충분히 방지할 수 없었기 때문”이라며 “이러한 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다”고 밝혔습니다.

그러면서 “더 이상 임대차계약 갱신을 요구할 수 없었던 상황이라 공씨가 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다는 원심 판단은 법리오해 잘못이 있다”고 지적했습니다.

김씨는 공씨로부터 2010년 10월 상가건물을 임차해 음식점을 운영했고, 이 임대차계약은 2회 갱신돼 2015년 10월 기간만료로 종료됐습니다.

김씨는 임대차기간 만료 전인 그해 7월 A씨와 권리금 1억4500만원에 상가건물 시설 일체를 양도하는 권리금계약을 맺고 공씨에게 A씨와 새 임대차계약을 체결해달라고 요청했다. 그러나 공씨는 노후화된 건물 재건축 등을 이유로 거절했습니다.

그동안 쟁점에 관해 상반된 하급심 판결이 다수 있었습니다. 향후에는 권리금 회수기회 보호조항의 적용범위에 관하여 통일된 법 해석이 있을 것으로 기대됩니다.