계약금 없는 계약 성립할까

계약금 없는 계약도 계약

사업을 진행하면서 다양한 계약을 맺게 됩니다.  사업장을 구하려면 부동산 매매 또는 임대차 계약이 필요하고 법인 간의 기술협력도 계약이라는 행위를 통해서 법적 안정성을 얻게 됩니다.  사인간의 계약체결시 계약금을 걸어놓기 마련입니다.  흔히 계약금이 계약의 성립요건이라고 생각하기 쉬우나 법률적으로는 계약금 없는 계약도 가능합니다. 

계약금의 성격은 크게 증약금(證約金), 위약계약금, 해약금(解約金) 등으로 나누어 볼 수 있습니다. 증약금은 계약의 증거, 위약계약금은 손해배상의 예정, 해약금은 해약할 수 있는 권리의 표시의 성격을 띄고 있습니다. 

이해를 돕기 위해 예를 들어 보겠습니다.

A는 B에게 6억원의 오피스텔을 매매하기로 했습니다. B는 매매대금의 10%인 6000만원을 계약금으로 걸었습니다. 

이때 B가 변심하여 계약을 원치 않는다면 계약금 6000만원을 지급하는 대가로 계약을 파기할 수 있습니다. 반대로 A가 오피스텔을 팔지 않겠다고 변심하면 계약금의 배액을 B에게 상환하는 대가로 계약을 파기할 수 있습니다. 서로간의 계약금을 약정함으로써 일정 금액을 지불한다면 당사자간의 해약할 수 있는 권리가 주어지게 된 것입니다. 계약금이 해약금의 역할을 했다는 것을 알 수 있습니다.

A가 B에게 1억2000만원을 지불하거나 반대로 B가 A에게 6000만원을 지불하는 것은 계약파기로 인한 상대방의 손해를 배상하는 계약금을 통한 손해배상행위로 볼 수 있습니다.

마지막으로 만약 A와 B 사이에 어떠한 합의가 있었는지 불투명한 경우라면 계약금을 계약의 증거인 '증약금'으로 활용할 수 있습니다. 계약금이 교부돼 있으면 적어도 어떠한 합의가 있었다는 증거로 활용할 수 있기 때문입니다. 

민법 565조 1항에 따르면 계약 당사자 간의 다른 약정을 두지 않았다면 계약금은 '해약할 수 있는 권리'로 간주됩니다. 이런 이유로 계약금이 약정되지 않았을 경우 오히려 해약이 더 어려워질 수 있습니다. 계약금을 주고 받지 않으면 해약할 수 있는 권리도 발생되지 않기 때문입니다.

가끔 계약금이 지급되지 않았으니 계약 당사자 일방이 쉽게 해약 할 수 있다고 생각하는 일이 있습니다. 하지만 계약금이 없다면 당사자들은 약정된 계약을 모두 이행해야 할 책무를 가지게 됩니다. 만일 어느 한쪽이 계약을 이행하지 않았다면 그 책임을 지고 상대방의 손해를 모두 배상해야 할 수 있습니다. 정말 중요한 계약이라면 계약금 뿐 아니라 조항, 약정들을 법률전문가와 미리 검토해야 상대방의 변심등에 의한 손해를 방지할 수 있음을 기억하시기 바랍니다. 

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민법

제563조(매매의 의의) 

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

 

제564조(매매의 일방예약)

①매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.

②전항의 의사표시의 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.

③예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.

 

제565조(해약금)

①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

[출처] 계약금없는 계약의효력???|작성자 롯데캐슬탑부동산멘토