임차한 매장에서 화재 발생했을 때 배상책임은?

건물 전소되면 어디까지 배상해야 하는 걸까

 

본인의 건물에서 매장을 운영하는 사업자의 비율은 그렇게 크지 않습니다. 대부분 매장을 임차해 사업을 운영하게 됩니다. 그런데 만약 빌린 매장에서 불이 났다면, 거기다 그 불이 번져 건물 전체가 전소 됐다면 어떨까요. 생각만 해도 무시무시한 상황입니다. 임차인은 불 탄 건물 전체에 대한 손해를 임대인에게 배상해야 될 의무가 있을까요.

기존 판례는 이런 경우 임차인이 임대인에게 전부 배상하라는 입장이었습니다. 그러나 최근 기존 판례의 입장을 뒤집은 대법원 전원 합의체의 판결이 나왔습니다.

상황은 이렇습니다.

2층짜리 건물의 소유주 A씨,  A씨는 B씨에게 건물 1층 중 일부를 빌려줍니다. 이 경우 A는 임대인 B는 임차인이 됩니다. 그런데 B씨의 매장에서 불이 나 A의 건물이 모두 타버렸습니다. 

그러자 A씨는 “임차목적물(B씨가 임대한 1층 골프용품 매장) 반환채무가 이행불능이 됐으니 그로 인한 손해와 화재가 번져 2층 등으로 발생한 손해까지 배상하라”며 소송을 제기합니다. 

다시 말하면 내가 빌려준 건물을 돌려줄 수 없게 돼 버렸으니 여기에 대한 손해배상을 하고, 또 B의 매장에서 생긴 불 때문에 건물이 타 버렸으니 이에 대한 손해까지 모두 배상하라는 것입니다.

 

최근 대법원 전원합의체는 B씨는 A에게 빌린 매장에 대한 손해만 배상하면 된다고 판결했습니다.

 

화재로 임차한 건물 부분에 발생한 손해 배상은 B가 해야 한다고 밝혔습니다. 여기까지는 기존 판례와 동일한 입장입니다. 

재판부는 “임대차 목적물(빌린 매장)이 화재 등으로 소멸됨으로써 임차인의 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우, 임차인은 그 이행불능이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 다하지 못하면 그 목적물 반환의무의 이행불능으로 인한 손해를 배상할 책임을 진다”고 말했습니다. 설령 화재의 구체적인 발생 원인이 밝혀지지 않을 때도 임차한 매장에 대해선 손해를 배상할 책임이 있다고 본 것입니다.

그러나 B가 임차한 건물 부분을 제외한 화재에 대해서는 손해배상 책임이 없다고 판결했습니다. 임차인의 과실을 입증 못하면 임대인은 임차부분 외에는 배상책임을 물을 수 없다고 판단한 것입니다

이에 대해 재판부는 “이 사건에서 화재가 발생한 지점은 B씨의 매장임이 밝혀졌으나, 그 원인은 밝혀지지 않았다"며 "화재 발생과 관련한 B씨의 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어려우므로 임차 외 건물 부분의 손해에 대해서는 B씨에게 배상책임이 없다”고 밝혔습니다.

앞으로 건물 화재가 발생했을 때 임차인의 과실이 입증 되지 않는다면 손해 배상의 의무는 빌린 매장(임차목적물)로 한정된다고 볼 수 있습니다. 반대로 건물을 소유한 임대인의 경우 건물 전소 등의 화재에서 배상을 구하기 위해선 임차인의 과실 입증이 요구된다는 점을 알아두셔야 합니다. 또 과실 입증이 어려울 경우를 대비해 건물 전체에 화재 보험을 들어두는 등의 대비책도 강구해두셔야겠습니다.