권리금 언제까지 보장 받을 수 있을까

변화하는 계약갱신요구권 판결

 A씨는 1992년년부터 건물 1층을 임차해 20년 넘게 매장을 운영했습니다. 그런데 2012년 건물이 다른 사람에게 팔렸고 새로운 건물주인 B씨 등 2명은 A씨에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했습니다.

A씨는 권리금이라도 받기 위해 새로운 계약자를 찾아 나섰습니다. 다행히 권리금 1억원을 내고 A씨의 점포를 받겠다는 C씨가 나타났습니다. A씨는 C씨를 소개했지만 B씨는 임대차계약을 거절했습니다. 이대로라면 A씨는 권리금을 찾아 나갈 수 없는 상황이었습니다.

이후 B씨등은 A씨를 상대로 가게를 비워달라는 건물명도 청구 소송을 냈습니다. 이에 A씨는 “건물주가 계약을 거절해 권리금을 못받았다”며 손해배상청구소송으로 맞불을 놓았습니다.

 

계약갱신요구권에 따르면 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 다만 계약갱신요구권은 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다.

위 사례의 경우 임대차 계약 기간이 5년을 초과해 계약갱신요구권이 소멸된 상태라고 볼 수 있습니다. 

1심은 A씨가 20년 넘게 매장을 운영했다는 사실을 근거로 “그동안 들인 자본을 회수할 기회가 충분했다”고 판단했습니다. 계약갱신요구권도 임대차기간이 5년을 초과했으므로 행사할 수 없다며 B씨의 손을 들어 주었습니다.

 그러나 2심은 "B씨 등은 A씨에게 2239만원을 지급하라"며 권리금 지급에 대한 책임을 일부 인정했습니다. 세든지 5년이 지나 계약갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 받을 기회를 보장해줘야 한다는 취지의 판결을 내린 것입니다.

재판부는 “화폐와 달리 유형자산인 상가건물은 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적돼 가치가 상승한다”며 임대차계약이 종료되면 임차인은 상가에 투자한 가치를 놓아두고 나올 수 밖에 없다는 점을 지적했습니다.

 

임대차보호법 제10조의 4는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 행위로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다.

▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

▲그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인이 임차인에 상대적으로 우월한 지위를 차지하므로 건물을 비워달라는 요구에 눈물을 머금고 권리금을 포기하는 경우가 있습니다. 이번 판결은 임차한지 5년이 넘은 임차인에게도 권리금을 받을 기회를 보장하는 최초의 판결입니다. 이번 판결의 기조가 대법원 판결에 까지 유지된다면 앞으로 임대차 시장에 큰 파급을 몰고 올 것으로 예상됩니다.